田舎の実家など使っていない不動産の活用方法は?

両親から実家を相続しても、現在は実家以外の場所で生活しているため、自身で実家を使わずに空き家のままになってしまう。しかし実際に使っていない実家を所有しているだけでも固定資産税は負担しなければなりません。

近い将来、生活の基盤を実家に戻して、新しい生活を始める予定であれば、それまでの期間、税金がかかるだけの実家をなんとか維持するという選択肢もあります。しかしそうでない場合には、なにかの形で活用することを考えなければなりません。

売却してしまうという選択肢もあります。資産をお金に換えるという意味ではそれもひとつの活用方法ともいえます。しかし、そのままの状態ですんなり売却できるケースは多くなく、解体して更地にしないと売れないという場合も多くあります。

また、思い入れのある実家の場合、売ってしまうのはなかなか気が進まない。自分で住まないけれど、なにかの形で所有して活用したいという方も多いかと思います。

さて、相続した不動産を売却せず活用したいという場合には、 まず建物を解体するかしないかで、その後の選択肢が大きく変わってきます。

  1. ①建物を解体しないで活用
  2. ②建物を解体した上で活用

①建物を解体しないで活用

ある程度築年数の新しい場合や、古くても基礎や土台がしっかりしている建物の場合に限られますが、建物を解体しないで活用することも可能です。

そのまま賃貸として貸す

そのまま賃貸として貸す場合には、まず建物が賃貸として借り手がつく状態であること、借り手がつくであろう家賃設定で、固定資産税の支払いが可能であることが条件となります。

借り手がつかず空室となってしまった場合には、家賃として入ってくるお金はゼロになり、空き家として放置しているのと同じことになってしまいます。そういった意味では解体しないという選択肢の中でも、建物に対して問われる条件として最もハードルが高いといえます。

また建物そのものに問題がなかったとしても、入居者を斡旋・仲介する不動産業者の選定によっては、空室となる期間が長くなってしまうことも考えられます。

まず最初に、そのままで賃貸として活用可能かどうかと併せて、仲介を依頼する不動産業者との間でしっかりと相談した上で、貸したい所有者と、借りたい入居者をしっかりと仲介できる不動産業者を選ぶことが重要となってきます。

リフォームや修繕工事を行った上で貸す

相続した実家を貸すという時、ある程度築年数が経過していることが多いため、リフォームや修繕工事をしなければ、賃貸物件としての魅力に欠けるということが多いです。

どの程度の工事が必要かは、物件によってさまざまなので、これもやはり仲介してもらう不動産業者との間での、しっかりとした打ち合わせが必要です。 もちろん工事にかかる費用を負担する必要がありますが、地方自治体によっては助成金制度が用意されており、地域によってまちまちですが、最大で工事費用の2分の1、上限10万円~50万円程度まで助成を受けられる場合があります。

②建物を解体した上で活用

建物を解体してから活用するという場合には、まず解体費用が必要となります。 解体費用は解体する時期や地域によってさまざまですが、木造家屋でのおおよその相場として一坪あたり3万円程度。鉄骨造で4万円、鉄筋コンクリート造で5万円程度となっています。

では、解体した後、どのような選択肢が考えられるでしょうか。

一軒家として建て替えて貸す

この場合、新しく家を建てるわけですから、初期費用としてのコストがかなりの額必要となりますが、その地域において需要の高いと思われる形態の家を建てられますから、地域内では条件の良い物件として貸すことができるため、家賃設定も高めにできる分家賃収入としてのリターンも大きくなります。

また、新築として築年数0年からのスタートですから、今後長期間にわたって家賃収入を得られる可能性がもっとも高い活用方法ともいえます。

当然、家が完成して入居者が決まるまで、家賃は発生しませんから、その間も維持費を負担でき、なおかつ新築一軒家を建てられる経済状態の方に限られます。

アパートやマンションなどの集合住宅に建て替えて貸す

敷地面積がある程度大きい場合には、アパートやマンションなどの集合住宅も新築の候補となります。例えば、近くに大学があるなどのエリアであればワンルームマンションやアパート。ファミリー層が多いエリアであればファミリー向けの2LDKなどといったように、そのエリアで需要が大きいと予想されるターゲットに対して最適な間取りの集合住宅とするのも良い方法です。

一軒家の場合と同様、もしくはそれ以上に初期費用が必要となりますが、 集合住宅であるため、しっかりと満室状態を維持できる魅力を持った建物を建て、しっかりとした仲介業者を選べば、家賃収入がもっとも大きくなる選択肢だといえます。

駐車場として貸す

建物を解体した上での活用方法として、もっともコストのかからない活用方法が駐車場として貸す方法です。ただし実家ですから、もともと住居として使用していた場所であり、車が入れないエリアや、駐車場としての需要が想定できないエリアである場合もあるため、すべての場合の選択肢にはなり得ません。

駐車場として貸す場合、ひと月単位での契約となる月極駐車場や、短時間で細かく貸すコインパーキングなどがありますが、後者はより需要の見込める立地条件である必要があります。

更地にした後に、舗装して駐車時の区画を決め、必要であれば屋根などを設置。コインパーキングであれば、料金を課金できる設備を設置するだけなので、初期費用としては住居として貸すよりもかなり小額で済みます。

その分、駐車場料金として手元に還ってくる(リターンする)金額は、住居として貸すよりも小さくなります。もちろんここでも固定資産税を支払える金額のリターンがあるのかがポイントになりますね。

リスクを理解した上で健全な活用方法を

このように使っていない実家などの不動産を活用するには、ある程度のリスクが付きまといます。よりリスクの少ない土地活用方法を頭に入れた上で、どうやって活用するのかじっくりと検討する必要があるといえます。

リスクの少ない土地活用方法

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