土地活用はリスクも考える~リスクが少ない土地活用方法とは?

土地活用は主に所有している土地に建物を建てて賃貸収入を得るアパート経営と捉えられる事が多いのですが、その他にも建物を建てずに土地を貸して駐車場にするなど、土地を貸す活用方法もあります。また売却する事も活用方法の一つと言えると思いますので、土地活用方法としては「貸す」「建てて貸す」「売却する」の3つに分けられると思います。

※不動産関係の一括査定後の資産売却はマンション 売却が一般的になってきており土地はまだ扱っている不動産が少ない印象ではありますが土地も行ったほうがお得な額がつくので売却を検討している場合は一括査定を試してみるのも一つの手

活用しないという選択も勿論ありますが、何もしなくても、不動産を所有していれば固定資産税がかかってきます。もし住居がある場合は土地が住宅用地となる為、特例で固定資産税の軽減を受けることができるので、土地の固定資産税が最大1/6に軽減されます。しかし、更地にして土地のみになった場合、住宅用地ではなくなり特例が受けられないため、実質支払う金額が高くなってしまいます。更地をそのままにしておくだけで負の資産となってしまうわけですので、そのままにしておくのもリスクと言えるかもしれません。

そのままもリスクですが、土地を活用した際のリスクについても考えておかないといけません。

アパート等を建てる場合のリスク

まずアパート経営による土地活用についてのリスクを考えてみます。

  1. ・賃貸経営による多額の借金
  2. ・空室のリスク
  3. ・途中におこる可能性があるリスク

賃貸経営による多額の借金

アパートを建てて売る場合、お金にかなりの余裕がある人を除いては借金をして賃貸用のアパートを建てる事になります。借金を長い年月をかけて返済していく事になる為、よく検討してから判断する事が大事です。

土地がある方は様々なハウスメーカーから土地活用の提案される事も多いと思いますが、単に借金するのは意味がありませんので、どのような収入予測になっているのか?アパート経営での収支見通しが甘くないかなど、きっちりと事業としての根拠がしっかりしているかを確認した上で判断する必要があります。

大きな借金を抱えて早々に「うまくいきませんでした」では何の為にとなってしまいます。

空室のリスク

最も分かりやすいリスクが空室がでた時に収入が減少することです。事業計画の中で、ずっと満室の状態で計画を立ててはいないので、空室は想定内とは思いますが、実際に埋まらなかったり、空室状況が長く続いてしまうと死活問題です。例えば8万円の賃料で1年間空室が続けば96万円も損してしまい、1部屋でこれだけの額ですので、複数の空室が出た場合は損失が膨らんでしまいます。

物件にもよりますが、「他のアパート経営されている方はどのようにしているのか?」が気になり、賃貸アパートのオーナーと話しをする機会が何度かあったため聞いてみると、「目的と立地が合致しないと空室を埋める事が難しい」と言われていました。

話しを聞いたオーナーは複数の賃貸アパートを経営しているのですが、学生向けのアパートについて話しをしてくれて、学生の場合、学校に行くのがまず第一の目的なので、駅から多少遠くても学校に近ければアピールできる事、地方から来る学生が多く、両親と探しに来ているので両親を味方につける事で埋まりやすくなると言っていました。ここで重要なのは、学校に行く目的を達成しやすい立地にアパートがあれば、親からすると安心して契約しようと考えてくれるという事です。

例えば、東京など都心部の場合で考えてみると、一人暮らしをするのに、わざわざ電車で通学するような場所を賃貸契約したら、そもそもの目的を達成しづらくなりますよね?本人はどうかわかりませんが、親からするとできれば近くに住ませたいと思うはずですよね。

上記では学生について言いましたが、自分の所有している土地にあったターゲット層がいるはずですので、そのターゲットに合った賃貸アパートを今後を見越した上で建てないと空室になる可能性が高くなり、返済もできなくなってしまうリスクがある事を知っておいた方が良いでしょう。

途中におこる可能性があるリスク

アパート経営を始めた当初は順調だったのに、少しずつ厳しくなってきたという話しを聞いたりします。当然ですが、新築当初はキレイな事もあり多少条件が悪かったとしても埋まりやすい傾向があります。しかし数年も立てば、周りの物件と差がなくなるので、年々埋まりづらくなってしまうアパートがあったります。

これは最初にどのくらい厳しく見通しを立てていたかが重要になってきます。

私の知っている話しをすると、大手メーカーの工場が沢山ある地域で工場で働く人の為のアパートを建てたのですが不景気の煽りを受けて工場自体が閉鎖してしまい、工場以外に何もない所だったため、次に住む人がほとんどいなくなり、空室だらけになってしまったというアパートがありました。

工場の閉鎖については予測が難しいかもしれませんが、他に何もない地域であれば閉鎖するリスクも考えた上で建てた方が良かったかもしれません。

ある程度、リスクヘッジできる何かを見つけておかないと、失敗してしまいます。

リスクの少ない土地活用方法

ではリスクの少ない土地活用方法はないのか?上記でアパート経営のリスクについて言いましたが、土地を有効活用するにはある程度リスクを取らないと大きな収益をあげることはできません。アパートの賃貸経営は初期投資が大きい分、収益も大きいので、リスクはありますが、うまくいけば大きな利益となります。実際にアパート経営で早い段階で投資額を回収して成功した方もいます。

もし「そこまで大きい収益は考えていない」「なるべくリスクの少ない土地活用を考えている」というのであれば、駐車場経営をオススメします。自己資金ゼロでも始められますし、固定資産税の分利益がでればいいと考え方もできます。

駐車場経営は少ない投資で始められますので大きな収益をあげたい方には向いていませんが、中には年間1000万円など工夫して利益を出している方もいるので立地によってはすごくよい土地活用方法になるかと思います。

参考サイト

家を売るならコレだけは確認~失敗しない為の3つの注意点

土地活用

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